¿Cómo tasar un terreno en CABA?

A fines del 2018 se produjo un cambio fundamental en la normativa que afecta el valor de suelo en la ciudad. La entrada en vigencia del nuevo Código Urbanístico (CUR) introdujo un cambio sustancial en la forma de valorar un terreno apto para el desarrollo inmobiliario. En pos de un criterio de homogeneidad urbana, se pasó de un código basado en indicadores que operan sobre la superficie del terreno, como el Factor de Ocupación total (FOT) para la determinación de la capacidad constructiva del terreno, a la determinación de corredores y unidades de sustentabilidad con alturas uniformes priorizando las normas de tejido para definir la volumetría construible.

El catastro parcelario de la ciudad dispone de una morfología particular en la que los distintos lotes se escalonan en los fondos, de modo que en una cuadra resultan parcelas de distintas superficies al variar su profundidad. Así se observa que las parcelas esquineras son las de menor superficie y esta magnitud se va incrementando hacia las parcelas mediales. Si todas se hubiesen construido a máxima edificabilidad con el Código de Planeamiento Urbano (CPU), la imagen urbana resultante a lo largo de una calle habría adoptado la fisonomía de “montaña rusa”. Para salvar esta circunstancia y homogeneizar la fachada urbana, el código Urbanístico (CUR) incorporó parámetros morfológicos para regularizar esta situación mediante las “normas de tejido”. Estas son: alturas máximas por corredor, traza de Línea interna de basamento (LIB) y Línea de frente interno (LFI). A fin de no complicar el análisis consideremos una parcela ubicada en la zona de Sustentabilidad de Altura Alta (USAA)

La edificabilidad obtenida por FOT “igualaba” cada metro cuadrado de la superficie de una parcela, es decir,  cualquiera fuese su posición (al frente o al fondo del lote),  al multiplicarse toda la superficie por el FOT cada unidad de superficie de suelo arrojaba la misma edificabilidad al predio. En cambio, en el nuevo código para una parcela en USAA toda la porción de terreno ubicada detrás de la LFI no aporta edificabilidad ya que el límite de la proyección o impronta edificable queda comprendida entre la Línea Oficial, los ejes medianeros y la LFI.

Esta situación genera un cambio de paradigma a la hora de realizar la valoración del terreno. Muchos continúan utilizando la fórmula básica de multiplicar la incidencia de la zona por la edificabilidad obtenida, lo cual es correcto. No obstante, surgen algunos interrogantes. ¿Qué pasa con el área de terreno que no suma edificabilidad? ¿Se desprecia?

Si tenemos varios terrenos mediales linderos con el mismo ancho de frente pero con distintas longitudes, ¿valen lo mismo porque la LIB/LFI los afecta a todos a la misma distancia desde la Línea Oficial y por ende arrojan la misma edificabilidad? Si la superficie remanente por detrás de la LIB/LFI es lo suficientemente grande como para permitir incorporar en el proyecto usos vendibles como cocheras u otros que incrementan el valor de venta de las distintas unidades funcionales, como piscinas, solarium, y demás espacios funcionales al aire libre, ¿no correspondería asignarle un valor complementario

Evidentemente hay un cambio de paradigma que nos obliga a repensar la forma en que tasamos. Por ejemplo: las viejas tablas de “frente y fondo” (Fitte y Cervini) que por usos y costumbres aún muchos siguen aplicando en CABA han quedado “fuera de servicio”, al menos parcialmente en esta jurisdicción. Es imprescindible adaptarse a una nueva realidad y disponer de herramientas adecuadas para la determinación del valor del suelo urbano, como la determinación de fórmulas polinómicas que involucran el centro de gravedad de la configuración parcelaria y que fácilmente pueden aplicarse con una planilla de cálculo.